解读财政部调整个人住房转让营业税政策的通知
12月22日，备受各方关注的二手房营业税征收比例调整终于尘埃落定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税2010年营业税免征年限由此前的2年重新恢复到5年，这已是自2005年开征此项税费至今五年之内的第四次调整。
认为：
1、 本次营业税政策细则的出台，有效的缓解了年底之前因政策恐慌而出现的集中过户对市场带来的压力。
2、 政策细则的出台响应了12月14日国务院国四条中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路，在一定程度上做到了通过对不同的房屋类型征收营业税标准的不同，区别对待不同购房群体。支持居民正常的自住和改善型住房需求，抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。
3、 尽管政策收紧的初衷是力图通过税收杠杆加大对二手房市场的调节力度，以此达到竭止炒房、抑制投机的目的。但从每次后市的反应来看，效果并不理想。单单依靠交易环节的税收调控并不能真正实现抑制房价上涨、控制投机的初衷。相关调查显示，从05年政策首次推出至06年再次调整，其对于市场的辐射效应大致持续半年左右，但随着市场不断的发展和转变，业主一方对于税费的认知逐步了解和深入，由此引发了税费转嫁及倒逼房价等问题，而税费调整对市场的效力周期也渐趋缩短。而对于明年而言，经过再次调整的税费政策对于二手房市场的影响恐只延续到一季度后半程，若无其他调控措施跟进，此后的二手房市场或将继续走出量价齐升态势。
图表：四次调整营业税政收办法后的营业税征收比例
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年份 |
征收条件 |
营业税征收 |
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普通住宅 |
非普通住宅 |
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2005年 |
个人购买二手商品房不超过2年 |
150万*5.5%=8.25万 |
150万*5.5%=8.25万 |
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个人购买二手商品房3-5年 |
无税费 |
无税费 |
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个人购买二手商品房超过5年 |
无税费 |
无税费 |
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2006年 |
个人购买二手商品房不超过2年 |
150万*5.5%=8.25万 |
150万*5.5%=8.25万 |
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个人购买二手商品房3-5年 |
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个人购买二手商品房超过5年 |
无税费 |
(150 -120万)*5.5%=1.65万 |
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2009年 |
个人购买二手商品房不超过2年 |
(150 -120万)*5.5%=1.65万 |
150万*5.5%=8.25万 |
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个人购买二手商品房3-5年 |
无税费 |
(150 -120万)*5.5%=1.65万 |
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个人购买二手商品房超过5年 |
无税费 |
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2010年 |
个人购买二手商品房不超过2年 |
(150 -120万)*5.5%=1.65万 |
150万*5.5%=8.25万 |
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个人购买二手商品房3-5年 |
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个人购买二手商品房超过5年 |
无税费 |
(150 -120万)*5.5%=1.65万 |
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以一套购买价格120万 再上市价格150万二手商品房为例 |
