为强化和规范村级集体经济组织留用地管理，充分发挥村级留用地的作用，根据《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局<关于加强村级集体经济组织留用地出让管理实施意见的通知>》（杭政办函〔2008〕183号）和《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局<关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见>》（杭政办函〔2009〕209号）等文件精神，现就加强我区村级集体经济组织留用地管理提出如下意见：
一、指导思想
坚持以党的十七大和十七届三中、四中全会精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕我区新农村建设目标，推动和谐征地，不断完善征地安置政策，拓宽征地安置途径，深化村级留用地制度。在保障被征地农民获得长期、稳定的收益和发展壮大村级集体经济的同时，加快征地拆迁和项目的推进，达到推进城市化进程和维护农村社会稳定双赢目标。
二、基本原则
坚持“留地使用低门槛、留地面积适度”的原则。在征收耕地面积达到一定比例后，即可申请使用规定额度的村级留用地，既确保被征地农民较早得到留地收益，又兼顾我区实际用地形势。
坚持“严格管理、灵活操作”的原则。为保障被征地农民长远生计，在土地出让、规划选址、资金保障、招商引资等方面给予大力扶持，使村级留用地政策又快又好地落到实处。
坚持“村社主体、镇乡主管、部门主导”的原则。村级留用地属村级集体所有，镇乡、街道、开发区负责帮助、协调、监督和管理，区级相关部门各司其职帮助和指导。通过各方紧密合作，形成上下联动、齐抓共管的良好局面，促使村级留用地政策扎实有效地推进。
三、留用地面积标准和额度申请
1999年1月1日后被征收（用）的耕地占全村1998年底总耕地数30%以上的村，均可申请使用留用地。
全区各村以1998年底经区统计局核准的农业在册人口加全区平均自然增长人口为基数,划分为大、中、小村，留用地面积按以下标准确定：
人口在4000人（含）以上的为大村，留地60亩；
人口在2000人（含）至3999人的为中村，留地50亩；
人口在2000人以下为小村，留地40亩；
对符合区产业发展规划和城市规划、符合当地发展条件的重点项目，经区发改、经发等部门审核并报经区政府同意后，留用地面积可在标准面积基础上增加10%。
已核拨的留用地额度作相应扣减，不重复计算。
符合留用地使用条件的村，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或三分之二以上村民（或股民）代表同意，由村级集体经济组织（经济合作社、股份经济合作社，下同）提出申请，经所在镇乡（街道）、开发区同意后报国土余杭分局审核，国土余杭分局审核同意后报区政府取得留用地额度。
通过实施建设用地复垦项目获取的城乡建设用地增减挂钩指标，应优先用于村级留用地项目的农转用报批。区政府还可在上级下达的年度农转用切块指标中安排一定比例的指标用于村级留用地项目，按项目的轻重缓急进行分配。
四、留用地项目规划选址
区规划分局、组团管委会应会同国土余杭分局、镇乡（街道）、开发区，按留用地的标准额度做好全区村级留用地的规划布点工作。村级留用地应打破村界统一选址，鼓励以组团为单位统一选址。村级留用地应尽量集中规划在发展前景较好的区块内。
五、留用地项目开发模式
留用地项目严禁用于商品住宅开发，供地须采用出让方式。留用地的开发模式由村级集体经济组织自行选择。经村民（或股民）会议三分之二以上成员或三分之二以上村民（或股民）代表同意，通过村级监督小组认定后，报所在镇乡（街道）、开发区审核并报区政府批准后，村级集体经济组织可采取以下方式开发：
（一）自主开发
1．土地出让。由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺，经所在镇乡（街道）、开发区审核并报区政府批准后，可办理协议出让手续。
凡需协议出让的村级集体经济组织留用地项目用地，必须由村级集体经济组织统一按相关程序办理手续，签订《杭州市国土资源局余杭分局国有建设用地使用权出让合同》，国有土地使用权出让价款按规定足额缴纳。
2．土地出让收益的拨付和使用。村级留用地项目土地出让价款在扣除各项规费和区级提留后，土地出让收益由区财政局全额返还镇乡（街道）、开发区统一管理。村级集体经济组织需动用该项资金的，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或三分之二以上村民（或股民）代表同意，报所在镇乡（街道）、开发区审核符合使用条件后才能拨付。
3．建筑物和土地转让。在项目竣工并经土地复核验收后，可转让不超过49％的地上建筑物和土地，但地上建筑物和土地的转让和再转让，只能按幢或层转让，不得按间或套转让。办理地上建筑物和土地转让，应在产权交易机构进行公开交易或委托中介机构进行价格评估后协议转让。项目转让的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况，应在村级集体经济组织范围内进行公告，并经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由所在镇乡（街道）、开发区审核出具同意转让的书面意见，依法办理土地、房产转让手续。
4．土地抵押。村级集体经济组织出让取得的留用地需实施抵押的，必须在本村范围内进行公告，并经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由所在镇乡（街道）、开发区审核批准，并监管使用。抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设，不得用于其他建设和投资。
（二）合作开发
1．土地出让。合作开发的留用地一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。镇乡（街道）、开发区会同区招商局根据项目所在村的具体情况提出合作开发的挂牌出让条件，经国土余杭分局审核后报区政府批准。设置挂牌出让地块起始价时要充分考虑村集体经济组织参与合作开发等具体因素，合理确定地价。合作开发的留用地项目，必须成立项目公司进行开发，村级集体经济组织在项目公司中所占股份应不低于51%；项目建成后，村集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产。上述要求作为挂牌出让条件予以明确。
村级留用地项目土地出让后，国有土地使用权出让价款由合作方按规定足额缴纳。
2．土地出让收益的拨付和使用。村级留用地项目土地出让价款在扣除各项规费和区级提留后，土地出让收益由区财政局全额返还镇乡（街道）、开发区统一管理。村级集体经济组织需动用该项资金的，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或三分之二以上村民（或股民）代表同意，报所在镇乡（街道）、开发区审核符合使用条件后才能拨付。
3．建筑物和土地的析产和转让。合作开发的留用地项目，项目公司向规划部门提交建筑设计方案审批时，一并提交析产方案，明确村集体经济组织自留部分和可销售、转让部分建筑分割方案。在竣工并经土地复核验收后，按原批准的股份比例和析产方案进行析产，由各家股东依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的51％，且不得分割转让和销售，超过部分也可以转让，转让方式同自主开发项目；析产后合作方所持有的房产除国家和省、市、区有特殊规定外，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。物业管理用房、物业维修基金和保修金按物业有关政策执行。
4．土地抵押。留用地不得用于除村级集体经济组织、合作建设的建设主体以外的其他经济实体的抵押和担保。如留用地项目确需实施抵押，必须在本村范围内进行公告，并经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由所在镇乡（街道）、开发区审核批准，并监管使用。抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设，不得用于其他建设和投资。
（三）货币化处置
1．土地出让。村级集体经济组织选择留用地货币化处置的，必须先完成规划布点工作。根据规划定位，按核定的村级留用地额度，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。公开出让时不得设置任何限制性竞价条件，并按照城市规划确定的土地用途开发建设。
2．土地出让收益的拨付和使用。留用地出让价款在扣除各项规费和区级提留后，土地出让收益由区财政局全额返还镇乡（街道）、开发区统一管理。村级集体经济组织需动用该项资金的，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或三分之二以上村民（或股民）代表同意，报所在镇乡（街道）、开发区审核符合使用条件后才能拨付。
留用地出让收益原则上专项用于购买营业用房等固定资产或用于公益事业，不得平分到户。
六、相关要求
1．建立健全管理体制和机制。村级留用地的管理由区委农办牵头，区建设（规划）、国土、财政、发改、经发、招商、环保等部门配合。镇乡（街道）、开发区应落实相应机构和人员，帮助、协调、监督和管理村级留用地，包括用地申请、手续办理、工程建设和资金使用等。各相关单位应齐心协力共同把村级留用地管好用好。
2．多渠道招商引资。村级留用地应由镇乡（街道）、开发区统一对外招商为主，组团管委会和区招商部门应将村级留用地纳入招商范围，区招商部门应根据产业规划主动对接，帮助招商引资。凡由村级集体经济组织招商引资的，需经所在镇乡（街道）、开发区书面同意后，方可办理相关手续。
3．多途径解决资金难题。镇乡（街道）、开发区应根据村级集体经济组织的筹资能力和招商情况，引导其选择合适的出让方式，鼓励采取村级留用地货币化处置方式。镇乡（街道）及其他做地主体应建立融资平台，帮助解决村级留用地地价款的支付和征地拆迁等费用。
4．严格资金和项目实施监管。镇乡（街道）、开发区应严格按照国家土地出让金政策进行管理和使用。建立一级对一级监督、一级对一级负责的留用地出让收益监管制度。区财政、审计、监察、国土等部门要加强对镇乡（街道）、开发区出让收益使用的指导和监督；镇乡（街道）、开发区要加强对核拨的国有土地使用权出让收入的监督和管理，对土地出让收益的使用和管理要进行定期审计；各村要设立专门账户，土地出让收益支出使用需符合国家和省、市、区政府的有关政策规定。
对已出让的村级留用地项目，区建设（规划）、国土等相关部门应加强项目实施监管，原则上不得改变用途和规划要求。特殊情况经依法批准改变用途的，按照改变用途后的评估确认价扣除原用途评估确认价后的100％补缴国有土地使用权出让收入；经依法批准增加建筑面积的，其增加的建筑面积按评估确认价的100%补缴国有土地使用权出让收入。
七、本意见自发文之日起施行，由国土余杭分局负责解释。原余政发〔2006〕72号文件自动废止，其他涉及村级留用地政策与本意见有抵触的，以本意见为准。
