江西安福法院审结“小产权房”买卖无效案 法官解析

“小产权房”纠纷不受法律保护

近日,江西省安福县人民法院审结了一起购买农村“小产权房”纠纷案件,经法院庭前调解,双方当事人达成了调解协议:原被告购房协议终止履行；原告吴某一次性退回被告刘某购房押金22000元。

　　今年3月11日,吴某以152000元将其农村集体土地上的一栋房屋出卖给刘某,双方签订了房屋买卖合同,刘某交付押金22000元。后来,刘某听说该房屋不能办理房屋产权证过户手续,即向吴某提出解除房屋买卖合同,并退回购房押金被拒绝。刘某遂向法院提起诉讼。

　　法院受理该案后,立即组织双方进行庭前调解,法官向当事人解释了“小产权房”的有关法律规定,使当事人在自愿的基础上达成了上述调解协议。

　　法官释法

　　刘某与吴某的房屋买卖,违反了土地管理法关于农民集体所有土地使用权不得出让、转让的强制性规定。因此,刘某与吴某的房屋买卖是无效的。根据合同法关于无效合同的相关规定,无效的合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

　　现实中,虽然有人到农村购买“小产权房”,一旦发生纠纷是得不到法律保护的,当碰上房屋拆迁时,其权利的保护也将遇到困难,所以购买“小产权房”必须慎重考虑。目前在城镇周边兴建“小产权房”进行买卖比较多,政府应当严格按照土地管理法的规定进行审批,对这些问题应当加强管理,以防止“小产权房”的商品化。