相关法条：《物业管理条例》第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

 

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

 

案情：

2007年7月1日，原、被告签订《物业管理服务合同》一份，约定原告将杭州市西湖区润达花园的物业管理委托被告，管理期限未2007年7月1日起至2010年6月30日止；物业管理收费为住宅每月每平方米0.3元，营业房每月每平方米0.6元。合同第二十二条约定，路面车辆泊位费，小车按100元/月辆收取，大车按150元/月辆收取；临时车位按4小时4元/辆，超过4小时按6元/辆收取。第二十三条约定，鉴于本物业管理服务收费标准较低，尚不能完全补足物业管理直接成本开支，故机动车泊位费、户外广告等其他收入，优先支付日常物业管理费用开支。合同同事约定了物业的基本情况、委托管理的事项、双方的权利义务、物业服务质量收费、违约责任等内容。当天，双方确认了物业管理项目，其中包括机动车车库106间。合同签订后，被告开始进行物业管理。2007年9月10日，原告出具给被告特别授权委托书一份，主要内容为：润达花园现有空余的汽车库权益均属全体业主共同所有，对于任何业主使用汽车库的，须按照有偿使用的市场化操作原则，进行依法收费，并取之于业主，用之于小区公共建设，受益于全体业主。为此，经润达花园业主委员会讨论决定，特别授权委托被告全权代理行使小区汽车库的使用和对外出租监管权利，并将所收取的汽车库租金，全部用于小区公共设施建设。之后，被告将部分车库出租。2010年6月30日，《物业管理服务合同》期满后，原告未与被告续聘，被告撤离杭州市西湖区润达花园小区，但未向原告移交有关车库出租租金收入和使用明细。2011年3月，原告经小区全体业主三分之二以上同意后向西湖区人民法院提起诉讼，要求判如所请。

 

裁判：

西湖法院一审判决

杭州竞业物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还杭州市西湖区润达花园业主委员会租金123769元，支付利息6497.80元（利息按月息6.3‰计至2011年3月10日，此后至本判决确定的履行日止的利息按同样标准另计）。

如按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2905元由杭州竞业物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交付本院。

被告不服提起上诉，杭州市中级人民法院二审维持原判。

争议焦点：

1、原告是否具有主体资格。被告认为原告未经全体业主三分之二以上同意，无权起诉。

2、被告收取的租金实际数额为多少，是否用于小区的公共建设。

3、《物业管理服务合同》第二十三条是否包括车库租金。

 

分析：

关于焦点一，原告提供了附有三分之二以上业主签名的业主大会决议，同意原告起诉被告，被告虽对该证据提出异议，但未提供证据反驳，故被告的该抗辩意见依据不足，原告具有诉讼主体资格。

关于焦点二，本案被告实际收取的车库租金及租金支出的证据由被告掌握，现被告未提供证据证明原告主张的租金数额与实际不符，也未提供充分证据证明车库租金收入已经全部或部分用于小区的公共设施建设，应当承担举证不能的法律后果。原告依据被告制作的两份清单计算出的车库租金，虽非十分准确，但根据被告庭审中陈述实际出租车库二、三十个，结合其出租价格大部分为每个车库每月租金200元计算，原告的主张尚属合理。被告辩称部分租金已经用于小区公共建设依据不足。

关于焦点三，《物业管理服务合同》第二十三条不包括车库租金，因为根据合同上下文理解，应当指地面泊位费，而不包括车库。同时，如果该条规定中包含车库租金，则原告亦无必要再于2007年9月10日对被告进行特别授权。故被告辩称车库租金应用于日常物业管理费用开支的意见，无事实依据。根据我国法律的规定，住宅小区的共有部分收益归全体业主所有，优先用于小区公共部分的维修、养护和建设。被告收取车库租金后，没有证据证明其将车库租金用于小区公共部分的维修、养护等，故其收取的款项应当返还给业主。