房屋转让中的适用善意取得问题

    从所有权保护的角度来说，所有权不因他人的无权处分而消灭，所有权人可向受让人请求返还原物，受让人应当向所有权人返还原物。受让人依据其与让与人之间的法律关系，依法获得救济。善意取得制度能否兼顾对所有权人和善意第三人的合法利益，则关系到正常的交易活动能否安全有序的运行，关系到社会主义市场经济秩序的稳定与健康发展，维护正常的商品交换。

    对于动产以占有获得公信力，对于不动产，因不动产的取得以登记为条件，不动产的登记使不动产的权利状态具有外部表征，具有公示作用。基于上述理论，在后世的民事立法中人们把善意取得制度局限在动产范围内，只承认动产交易中适用善意取得的制度，不承认不动产的善意取得。物权具有对抗第三人的排他性，使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制，为避免第三人遭受不虞之害，要求物权的变动应当使交易关系以外的第三人确知——物权的公示制度。

    物权变动的公示制度要求当事人将物权变动以某种便于从外部表象进行判断的方式对外界加以公示，从而使物权变动的当事人负担公示义务。使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下，无需进行实质调查，仅凭公示的外部表象即可交易。

    在交易过程中出现权利上的瑕疵，使真正权利人与第三人之间形成了物权权能的冲突，法律只能以公示与否作为客观标准，来平衡当事人之间的利益，这样较好地协调了静态财产安全与动态财产安全。所谓公信是指登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效力。

    该制度的实质是保护交易当事人的信赖利益。不动产公示采用登记的方法为各个国家和地区的通例。不动产的善意取得制度借助登记的公信力原则来维护交易安全。