答辩意见

 

    答辩人城乡集团就原告的执行异议之诉，发表答辩意见如下：

   一、原告系在房屋被法院依法执行查封期间签订的房屋买卖合同，属无效合同，该买卖行为不能对抗答辩人申请执行房产的权利，原告所提异议不成立。

  2004年2月，答辩人在与房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案的诉讼过程中提出财产保全，二中院以（2004）二中民初字第00623号裁定，查封、扣押了盛和发公司所有未售出的房产，其中包含原告提出异议的房产。2004年3月4日，二中院向朝阳区国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书，明确查封盛和发公司所有未售出的房产及土地。判决生效后，盛和发公司拒不履行义务，2004年9月，二中院又以（2004）二中执字第865、875号裁定，执行查封了盛和发公司所有未售出的房产。在2007年3月2日二中院给朝阳阳房管局的协助执行通知中，续封了盛和发公司所有未售出房产，而原告所称购房日期是2007年5月21日，此时，房产仍处于查封期间。《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《城市房地产管理法》规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

为此，原告与盛和发公司签订的《商品房买卖合同》，发生在房屋被法院依法查封的期间，因违反法律的强制性规定而归于无效，原告也无权以占有房屋为由对抗答辩人的执行申请。

二、原告作为买受人没有尽到注意义务，存在重大过错，不属于善意取得。

原告所称购买房产在2003年9月15日先抵押给广东发展银行北京分行，后被依法查封，随后又在2004年3月，二中院依答辩人申请，依法保全，轮侯查封，2004年9月转为执行查封。作为对房产处分的权利限制，两次查封均已在房产部门作了公示，原告作为买受人，在重大交易之前，应当对房产权属状况进行了解核实，即应当知道房产已被两次查封的事实。在此情况下，原告的购房行为显然并非出于善意。

此外，经答辩人调查了解，该房产的价格交易明显低于市场价格，这个交易本身就不符合市场规律。善意取得需要满足三个条件：一是买受人善意，尽到必要的注意义务；二是转让价格合理；三是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，但原告所谓购房不符合上述条件中的任何一条！

三、原告以占有居住为由主张房屋所有权没有法律依据，其相应权利应向盛和发公司主张。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。原告占有使用房屋的事实与是否拥有或应当拥有房屋所有权没有必然联系，假如原告与盛和发公司存在真实的资金往来关系，那么，原告也应当向盛和发公司主张相应权利，而不应当对答辩人申请执行的权利提出抗辩。

四、答辩人申请执行查封财产，即原告所称购买的房屋，在程序上没有任何瑕疵。

2004二中民初字第623号民事判决书判决盛和发公司向原告承担还款义务，后由于盛和发公司拒不履行，二中院已经在2004年9月以（2004）二中执字第865号裁定，执行查封了盛和发公司所有未售出的房产，即诉讼阶段的保全查封已经转为执行阶段的执行查封，且执行查封的标的物是确定的，即盛和发公司所有尚未售出的房屋，当然包括原告所称购买的房屋。

关于2007年12月部分房产解封，原因是当时自然人宋宇与盛和发公司私下串通签订了37份购房合同，以诉讼的形式取得法院对37份买卖合同效力的认可，并申请解封所致。对此，答辩人对宋宇等人提起诉讼，后经北京市高院终审，最高院提审，最终认定宋宇等人与盛和发公司房屋买卖关系并不存在，即解除查封的事实与理由不存在。而解封房屋也于2008年11月7日北京市高院对宋宇等人立案再案确定做出后重新查封并一直续封至今。

综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

 

         

                           答辩人：城乡建设集团有限责任公司

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