传统意义上的工业园区一般是指地方政府为促进地方经济发展和实施招商引资战略而先行予以规划后划定的、专供工业设施设置、工业企业使用的地区。而随着早期一批工业园区建设运营出现的配套不足、环境污染等问题，政府部门逐渐意识到单纯的“工业园”已经不能适应当下社会、经济、市场等发展需要，工业园区也已逐步变成集生产、加工、住宿、教育、医疗、休闲于一体的大型“生产生活园区”，素有“工业地产”之称。

在国家以投资拉动内需以刺激经济增长的宏观政策调控下，全国各地工业园区的开发建设正如火如荼进行。作为西部重要省份的云南，更是面临着“成为我国面向西南开放的重要桥头堡”的重大历史机遇。为顺应和把握这一重大历史机遇，促进地方经济又好又快发展，云南省省会昆明根据辖区地理条件等规划设立了官渡工业园区、安宁工业园区、呈贡工业园区、宜良工业园区、杨林工业园区等产业基地，云南省曲靖、昭通、楚雄等州市也在抓紧开展工业园区的规划建设。可以说，工业园区的规划和建设已经成为地方经济发展的重要突破口和助推器。

作为为市场经济提供重要法律服务职能的一个社会群体，律师在当前工业园区建设中必将发挥出自身专业上的独特价值和功能，为工业园区全程建设运营提供法律上的服务保障。

工业园区建设运营具有很强的政府主导色彩，受地方政府产业规划、城市规划等调控政策的影响极大，政策性很强。因此，一般均是由政府投融资平台公司来作为建设运营主体。在建设运营主体设立阶段，律师的主要服务内容有以下几项：

如前所述，工业园区的建设运营是地方政府拉动地方经济发展的重要突破口，但地方政府在握有土地资源的时候往往又缺少建设运营工业园的经验和资金，因此，大多数情形下，工业园区的建设运营主体往往是一种“土地与经验、资金的结合体”。在设立工业园区的建设运营主体时，涉及到各级政府投融资平台公司的出资方式、出资比例等事项，需要多次、反复磋商和谈判。作为为工业园区建设运营提供法律服务的法律顾问，工作便从参与有关工业园区建设运营主体设立的谈判开始。

在参与有关工业园区建设运营主体设立的谈判过程中，律师应当及时就具体的出资方式是否符合国家公司法的规定、以土地使用权作为出资涉及到评估及权属变更问题等事项提出法律意见和建议，并以谈判纪要等形式及时固化谈判内容、稳定谈判成果，协助提高设立工业园区建设运营主体工作效率。

完成有关工业园区建设运营主体设立的谈判工作后，各方对设立工业园区建设运营主体的出资比例、出资方式、机构设置等商务事项均已达成一致意见，律师应根据各方的谈判内容起草出资人协议、公司章程等法律文书材料。

在起草出资人协议、公司章程等法律文书材料时，需高度关注工业园区建设运营主体治理结构的完整性、合规性、合理性等方面的问题，一旦发现各方达成的有关董事会、监事会组成形式、人员结构等存在违反国家公司法等法律规定的，应当及时提出律师意见和建议，最大限度杜绝工业园区建设运营主体“出生”时的瑕疵。

在签署出资人协议等法律文书材料后，依据国家公司法的相关规定，设立工业园区建设运营主体的各方需召开股东会，对有关设立事项进行决议，并确定董事会的董事、监事会的监事（监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生）。在董事会、监事会设立后，还将通过董事会、监事会选举产生董事长、监事会主席，进一步完善工业园区建设运营主体的法人治理结构。律师将以法律顾问的身份参加工业园区建设运营主体的股东会、董事会、监事会，此时，律师的核心工作主要分为两方面：一方面应审查股东会、董事会、监事会的召集召开程序是否符合公司法及公司章程的规定；另一方面的核心工作是负责或协助起草、审定股东会决议、董事会决议、监事会决议等文书材料。

在签署出资人协议、通过公司章程、取得办理注册登记授权等一系列前期工作完成后，工业园区建设运营主体需依法向工商行政管理部门办理设立登记，并办理后续的税务登记等手续。作为法律顾问，律师可参与协助工业园区建设运营主体办理该设立登记等有关手续，协助制作、完善设立登记申请书等文书材料。

 

土地和资金是进行工业园区开发建设的两个核心要素，在工业园区建设运营主体依法设立并取得经营主体资格和资质许可后的前期准备工作均需围绕该两个核心要素进行，律师在前期准备阶段的法律服务工作也主要围绕这两个核心要素展开。

工业园区开发建设一般均依照招拍挂程序进行出让，为工业园区建设运营主体提供法律顾问服务，在获取土地使用权阶段，律师提供的法律顾问服务主要有三个方面：一是就土地使用权出让主体、出让程序、土地属性、土地用途等事项的合法合规性进行必要审查，防范工业园区建设运营主体拟竞价的土地使用权的瑕疵风险；二是审查工业园区建设运营主体拟签订的土地使用权出让合同，必要时参与相关谈判，起草补充协议等文书材料；三是协助工业园区建设运营主体履行土地使用权出让合同，必要时协助办理土地使用权证等后续手续。

在依法取得工业园区开发建设项目的土地使用权后，亟需解决的即是开发建设资金问题。在筹集开发建设资金事项上，律师的法律顾问服务主要有三个方面：一是协助工业园区建设运营主体量身制定合理、可行的融资方案和计划；二是参与工业园区建设运营主体与银行、信托公司等金融机构的融资谈判活动，及时提出律师意见和建议；三是根据谈判、磋商的情况，起草、审定工业园区建设运营主体与银行、信托公司等金融机构签订的融资合同。

 

如前所述，工业园区建设运营是一项政策性极强的投资活动，除了各级政府制定的关于工业园区建设运营政策外，作为一项投资活动，还受到投资项目核准/备案制度、招投标制度等一系列法律、法规、政策的约束。为工业园区建设运营主体提供法律服务，应始终把协助工业园区建设运营主体贯彻落实合规性原则作为最为核心的服务目标，尤其是在工业园区项目建设阶段，需及时对工业园区建设运营主体投资决策程序、项目报备工作、签订合同时的招投标程序等进行法律审查，提出律师意见和建议，严格防范工业园区建设运营主体违反合规性原则带来的法律风险。

从一般流程上来说，工业园区建设项目需要进行地质勘探、环境影响评价、编制可行性研究报告、规划设计、建设施工等一系列事项，涉及到与外聘的咨询机构、设计单位、施工单位、监理单位等众多主体的经济交易关系。作为工业园区建设运营主体的法律顾问，在工业园区项目建设阶段，参加工业园区建设运营主体与其他经济交易单位的商务谈判是一项非常重要的服务工作。在参与相关谈判后，律师应协助工业园区建设运营主体及时以谈判纪要等形式固化谈判成果。

在工业园区开发建设过程中，与项目建设相关的众多经济交易关系将通过合同文书的形式予以锁定，作为工业园区建设运营主体的法律顾问，起草、审查各类咨询合同、地质勘探合同、规划设计合同、施工合同、监理合同等是律师在工业园区项目建设阶段的一项核心工作，除了审查拟签订的合同文本是否与招投标内容存在实质上的差异和背离外，律师还应重点对合同内容的完整性、表述规范性、合理性等方面进行审查并提出审查意见，防范合同效力瑕疵、合同争议等法律风险。

工业园区项目的开发建设受自然环境、地理条件等约束和影响较大，与此相关的设计方案、施工方案等事项均存在调整、变更的可能性。作为工业园区建设运营主体的法律顾问，需协助工业园区建设运营主体对合同文书进行动态管理，一旦出现需要调整、变更的事项，应及时对相关的合同文书以补充协议等形式予以调整和变更，避免由于未及时进行动态管理引发争议，防止因出现争议而延误工业园区项目的开发建设的周期，甚至造成经济损失。

工业园区项目的开发建设周期较长，在开发建设过程中，存在发生安全事故、邻里纠纷等突发事件的可能。作为工业园区建设运营主体的法律顾问，一旦发生突发事件，应协助工业园区建设运营主体立即研究和制定合法合规、切实可行的处置方案，必要时，应参与处置突发事件的磋商、谈判活动，并根据磋商、谈判情况起草相应的处置协议，协助工业园区建设运营主体妥善处置突发事件。

 

以上有关主体设立、前期准备、开发建设三个阶段所涉的法律顾问服务内容较为常见，也是律师在提供一般常年法律顾问服务或专项法律服务过程中经常涉及的服务内容。但受到政策和市场环境等核心因素的影响，工业园区的运营相对而言有其一定特殊性，要为工业园区建设运营主体提供完善、周到的法律顾问服务，需对当下工业园区的主要运营模式有初步的认识。

工业园区开发建设虽然具有较强的政府主导、干预色彩，具有较强的政策性，但就市场经济本质而言，作为工业园区建设运营的主体，开发商仍需将利润放在经营发展的核心位置上。当下，工业园区的运营模式主要有以下几类：

当下，工业园区开发运营素有“工业地产”之称，因此，以物业租售作为盈利机制的运营模式是工业园区开发运营一种主流模式。该种模式下，由工业园区建设运营主体完成工业园区项目开发后，建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，打造实体投资平台，然后通过以租赁或出售物业的形式进行业招商，引进产业企业等经营实体，从而获取长期持有工业园区项目物业而取得的经营管理收益或项目物业销售后所带来的利润。

工业园区建设运营主体在完成工业园区项目基础设施建设或部分主体设施建设后，项目土地的使用价值及其他附加值迅速增加，此时，工业园区建设运营主体可进行工业园区项目的概念推广，在符合国家规定的土地使用权流转条件及当地有关土地使用权流转政策条件下，进行工业园区项目中部分土地使用权或整体土地使用权的转让，以土地溢价作为获取收益的重要运作模式。

工业园区建设运营主体在取得相应的项目开发资质、条件、权限后，除上述以物业租售或土地溢价作为盈利机制的运作模式外，还可采取与优势企业“强强联合、量身开发”的合作模式来运营，即根据优势企业的实际需要量身打造适合其自身的开发建设方案，提供极具个性化的生产加工及生活配套物业产品，通过合作开发或租售的形式获取收益。

不同的运营模式涉及到不同法律关系，这也决定着律师提供法律服务的差异性。针对上述三种主要的工业园区建设运营模式，律师的法律服务内容主要有：

在工业园区建设运营主体采取以物业租售盈利作为运作模式下，主要的法律关系为租赁和买卖两大类。在该模式下，律师的主要法律服务内容主要有二个方面：一是参与工业园区建设运营主体与交易相对方（承租方、买受方和代理商等）的各类商务谈判；二是起草、审查工业园区建设运营主体拟于各交易相对方签订的合同文书材料。

在工业园区建设运营主体采取以溢价转让盈利作为运作模式下，主要的法律关系为土地使用权转让关系。在该种模式下，律师的一项重要法律服务目标在于防范工业园区建设运营主体进行土地使用权转让的合法性风险，即律师应严格审查工业园区建设运营主体是否已经具备法律和地方性法规等规范性文件规定的土地转让权转让的条件，防止工业园区建设运营主体由于在不具备转让条件下进行土地使用权转让而引发的违约责任甚至行政法律责任。在确定相应的土地使用权具备土地转让的法律要件及工业园区所在地关于土地使用权流转的规范和限制条件后，律师即可参与工业园区建设运营主体与交易相对方的商务谈判，根据谈判情况起草、审定土地使用权转让合同，并协助工业园区建设运营主体办理权属交割等后续手续。

在工业园区建设运营主体采取以量身开发盈利作为运作模式下，主要的法律关系可能涉及租赁、买卖或其他无名合同关系。在该种模式下，除了常规的参加商务谈判、起草/审查相关合同文书材料等服务内容外，律师的一项核心服务目标在于最大限度实现工业园区建设运营主体与相对方合作模式和合作内容的合法性、合规性，防范不当合作模式和合作内容引发的经济损失、争议纠纷等法律风险。

 

随着国家宏观调控政策、市场经济环境的不断发展变化，工业园区建设运营还会朝着更高的市场化程度发展，工业园区建设运营主体的法律服务需求层次和内容也将逐步强化，律师为工业园区建设运营主体提供法律服务的广度和深度都将不断得到拓展，相信不论采取是常年法律顾问服务，还是专项法律顾问服务的方式，律师在工业园区建设运营领域的法律服务职能和价值必将得以不断呈现和提升。