日常生活中夫妻一方擅自以自己名义或者伪称取得对方同意的夫妻共同名义处分共同财产，例如房产；亦或交易后房价上涨，卖方反悔，以未告知婚姻另一方为由主张合同无效。在处理以上事务中，我们要区分合同效力和所有权的转移效力。
1、房屋买卖合同效力认定。首先，我们要注意即使登记于一方名下，但房屋系婚后以夫妻共同财产购置的房屋，也属于夫妻共同财产。那么夫妻一方擅自处分共同财产的行为就认定为无权处分。依据《物权法》第九十七条 “处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”无权处分行为侵害了权利人的合法权利，属于效力待定的法律行为，如果权利人事后追认，合同有效，如果权利人明确表示拒绝承认无权处分人的处分行为或者主张返还其财产权利的，该合同无效。《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
2、房屋购买人能否依据善意取得制度取得婚姻一方无权处分的房屋？《物权法》“第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
对于善意取得如何界定存在不同的学术观点。在法院审理中通常认为：
（1）、如果签订买卖合同时，房屋已经登记在夫妻两人名下，而买受人只与其中一人签订合同，则显然不能认为买受人是善意的，他完全能够判断这可能侵害另一共有人的权利。在此情况下合同应当认定无效。除非买受人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，或者有理由相信出卖人有代理权。
（2）、是否善意也要考虑买受人和出卖人的关系。特别是亲朋关系，买受人当然能够了解出卖人的婚姻状况和房屋产权归属情况，在了解夫妻共有的情况下仍然只与一方签订合同，认定善意应当有特别理由。
（3）、是否善意要考虑买受人购房过程中的表现。如果买受人在购买过程中从未到房屋实地查看，买后也不对房屋进行掌管使用，或并没有按照合同约定支付房价款而出卖人怠于追讨，则这些反常行为一般可以推断买受人与出卖人存在串通，结合其他共有人权利被侵害事实，可以认定合同无效。 |
