借“名”买房风险大，贪小便宜吃大亏

近年来，借名买房纠纷频发，当事人企图通过借用他人名义购房以规避政策或从中获利，但其中存在什么样的法律风险呢？近日，通州法院审结了这样一起涉借名买房的合同纠纷。

基本案情

2013年，王某承接甲公司建设施工装修项目，施工完毕结算过程中，王某与甲公司协商一致，同意将80余万元工程款折抵甲公司开发房屋的一套购房款，甲公司为其出具收据和相关收款证明。

在办理过程中，因王某的好友李某提出，因其私人关系原因，以李某名义购买上述房屋，能够以较低的内部价格签约购买，每平米可以便宜千余元，王某为省钱便以李某名义与甲公司签订购房合同。同时，王某签订债权转让协议，将甲公司另外欠付其的50余万元应收工程款债权转让给李某，李某将此50余万元用于购买上述房屋。至此，王某向甲公司支付两笔购房款共计130余万元，并以李某名义办理了购房手续及不动产权证书。该房屋交房后，一直由王某使用至今。

办证后，李某因资金经营需要，以该房屋在银行办理了抵押贷款，因贷款期间无法过户，故该房屋一直没有过户至王某名下。后因李某无力偿还即将到期的银行贷款，王某为避免房屋被查封拍卖，经与李某协商，又另行支付给李某120万元并签订相应买卖合同手续，以便将该房屋过户到王某名下。

因通过李某支付购房款130余万元，且又向李某个人转账120余万元，王某认为，其作为上述房屋原购房款的实际出资人和实际使用人，是房屋的真正权利人，李某仅出借名义购买房屋，对房屋无任何实际出资和其他贡献，李某应返还王某其第一次支付的两笔购房款130余万元。因构成该130万元购房款的两笔款项80余万元及50余万元性质不同，关于另一笔80余万元款项在其他法院另案起诉，王某仅在本案中主张返还50余万元债权转让款。

李某辩称，上述关于50余万元的债权转让协议真实、合法、有效且债权转让已履行完毕，上述房屋系李某所有的房屋，后王某支付购房款也是合法有效的，王某要求李某偿还款项，没有请求权基础，也没有事实和法律依据，不同意返还款项。

法院判决

法院经审理认为，根据查明的事实，上述房屋的全部购房款均由甲公司欠付王某的工程款抵购房款的形式支付。且王某提交为涉案房屋交纳有线电视费、水电费、物业费、供暖费的发票及收据等证据，证明其一直占有使用涉案房屋，但一直未过户。后王某与李某签订房屋买卖合同，王某向李某支付120万元后，双方办理房屋过户手续。

对此，李某主张其系涉案装修工程的实际施工人，用于折抵购房款的上述工程款也属于李某，但其未提交任何证据予以证明，亦未提交支付购房款的相关证据予以佐证，故本院对其意见不予采信。

故综合现有证据足以认定涉案房屋系由王某实际出资，并由王某实际占有使用，李某并未实际出资，但王某以工程款折抵购房款后，李某又要求王某支付120万元购房款才将涉案房屋过户至其名下。李某实质上没有出资而获得收益，有违诚信原则。故王某要求李某返还50余万元款项的诉讼请求，本院予以支持。

法官普法

一、什么是借名买房行为？

借名买房，是指基于规避政策、逃避债务或从中获利等多种因素，实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在他人名下的行为。借名买房的行为犹如行走于法律悬崖边缘，看似捷径，实为危途。

二、借名买房可能有哪些风险？

借名买房虽然表面上看似能够解决购房者当下的特殊需求，但是背后蕴藏着极大的法律风险。

1.借名协议效力存在争议。借名购买房屋往往具有特殊目的，如规避限购政策、获取贷款优惠等，目前司法实践中关于借名协议的效力认定还存在争议。如在购买政策性保障住房情形下，借名协议可能因违反法律禁止性规定而无效。

2.借名人可能无法追回房产。借名买房纠纷案件中，借名人与出名人之间一般具有亲属、朋友等特殊身份关系，借名买房合意多以口头形式达成，缺乏书面约定，在产生纠纷时，当事人对借名事实的举证存在困难。而且借名人与出名人之间的借名协议无法对抗第三人，如果出名人擅自处分房屋，房屋可能归善意第三人所有，或者如果出名人涉及相关诉讼，则房产有被依法执行的风险。

3.出名人可能承担法律责任。如果借名购买的房屋系贷款购买，一旦借名人无力偿还，出名人作为名义上的所有权人可能承担相应不利法律后果。

三、已发生借名买房事实的需注意什么？

借名购房的投机行为不受法律保护，购房者应通过合法途径取得购房资格，不得以借名方式规避政策或企图从中获利。但如果已经发生借名购房事实的，应保留购房款支付凭证、协议文本、沟通记录等证据，一旦发生借名房产被执行或出资人受到财产损失等情形，实际出资人可以提供证据证明本人的实际出资行为等，在纠纷中争取财产返还或赔偿。

大家需清醒认识到，任何试图规避国家政策的交易安排，不仅难以实现预期目的，更可能落得“房财两空”的结局。唯有遵守法律规则，通过正当程序实现置业目标，方能真正守护自身财产安全。