实践中，经常发生有房产证暂时还未办理下来的房屋买卖行为，这种行为一般称之为期房的转让，即预售的商品房的转让。具体为预售商品房的购买人在实际占有商品房并取得房地产权证之前，将预售商品房又转让给他人的一种法律行为。这种行为对于房屋购买方存在比较大的风险。

房屋买卖合同无效的法律风险：司法实践中，经常有法院依据《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项有“未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让”的规定，判决双方房屋买卖合同无效。
   实践中的尽量避免或降低购房风险的操作一般有以下两种方式：
    1、附条件的签定房屋买卖合同或签定房屋买卖预约合同，待房产证出来符合上士条件后，双方再办理过户手续或签订正式的房屋买卖合同，办理过户手续；
    2、先租后售，即在房产证出来之前卖方先承租给买方使用，待房产证出来后再办理过户手续。

但上述无论哪种方式，对于对于买方而言，都存在极大的风险。如果买方在交付了购房款的情况下，房产证一直办不下来，买方的权利就得不法律保障。如果楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱驶下或卖方因其他各种原因可能将房产再转卖给他人或要求确认房屋买卖合同无效。

我国司法实践中，各地方各级法院判决各有不同，认定并未完全统一，虽有判决无效的，但也有判决有效的。
    1、无效的理由是：《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项有“未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让”的规定。

2、有效的理由有很多：

（1）、《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。但迄今为止，国务院并未根据法律的授权制定相应的行政法规予以调整和规范，2005年4月30日建设部等七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国务院办公厅予以了转发，该意见明确规定禁止将购买的预售商品房再行转让。但该意见是国家为拟制炒房、哄抬房价行为而出台的一种政策性规定。因此不能仅因该政策规定就一致认定出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。

（2）、依据我国《合同法》规定，房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，因此，法律没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。因而并不影响转让合同的效力。

（3）、《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。

我国在《民法通则》和《合同法》中对法律行为违反强制或禁止性规定的无效作了相应的规定，《民法通则》第五十八条作出了规定“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”，《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这体现了国家对合同自由的干预。

法律行为或合同效力以《民法通则》第五十八条概括性地以“违反法律”认定无效，已被《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”无效所取代，杜绝了以违反规章及政策作为判断合同效力的依据，缩少了合同无效的范围。

（4）、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证屋属但实际合法拥有的也属于有权处分。

　　买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。且，不动产登记只是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认。行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。

该类房屋买卖合同纠纷涉及的房屋未办理所有权证，大多只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。虽然，有些房屋可能存在违反法律规定的情况，如超面积、超高建筑，甚至有的属于违章建筑，将来不可能取得权属证书，但这并不影响原始建造人对该建筑物的所有人地位。

但，不论何种情况，没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。

笔者认为实践中对该类案件的审理应区别以下情况而判决：

1、房屋建造本身合法，只是手续未办的，依合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，责令出卖人协助补办手续，出卖人不愿协助的，也可直接判决权属归买受人所有，由买受人直接通过行政部门办理所有权证。

2、房屋建造存在违法行为，不能取得所有权证的，向行政管理部门发司法建议，先进行行政处罚，如处罚后获取产权证的，产权直接归属买受人。如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的，则出卖人因交付不能，应承担违约责任。

3、从社会价值取向立法目的等看也应判定有效为宜：判定合同无效的社会不利影响：判决合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气，以及容易激发社会矛盾和信访申诉事宜。