余杭区个人出租房产税收征收管理实施办法
作者：骆军军律师
第一章 总则
第一条 为进一步加强对个人出租房产的税收征管，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《浙江省个人出租房产税收征收管理暂行办法》等规定制定本办法。
第二条 个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞，下同）在余杭区范围内出租房产而发生的应税行为，均适用本办法。
本办法所称个人出租房产行为是指将房产出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获取其它经济利益的行为，以及承租人将租入房产再出租的转租行为，包括：
（一）个人将房产出租给单位、个人用于居住的行为；
（二）个人将房产出租给单位、个人从事生产经营活动的行为；
（三）利用个人自有房产从事个体经营，实际经营者非房屋产权人（除夫妻、直系三代内的亲属外），视同房产出租；
（四）视同房屋出租的其他行为。
第三条 房产所有权人（个人）为房产出租应税行为的纳税义务人（以下简称“纳税人”）。
房产所有权人不在房产所在地常住的，由使用人或房产代管人缴纳相关税费。
房产承租人应向主管地税机关提供房产所有权人(使用人或房产代管人)的姓名、住址、联系方式和租赁合同、房屋租赁发票等，并协助地税机关与房产所有权人取得联系。如不能提供上述情况或提供情况不实，造成税务机关与房产所有权人(使用人或房产代管人)无法取得联系或无法提供租赁合同、房屋租赁发票的，由承租人代为缴纳相关税费。
第四条 纳税人应向主管地税机关申请开具《税务机关代开统一发票》并提供给承租人；承租人应向出租人索取房屋租赁相关发票。
纳税人向主管地税机关申请开具《税务机关代开统一发票》应持租赁合同原件一份，房屋产权证书（商品房买卖合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表））、身份证、完税凭证等资料》。
第五条 个人出租房屋税收征收管理模式为政府协调组织、税务机关管理、各有关部门协税护税。
杭州市余杭地方税务局是个人出租房屋的税收主管部门，各地方税务分局应依法做好辖区内个人出租房屋的税收征管工作，各乡镇人民政府、街道办事处设立的协税护税机构应当会同当地公安机关协助税务机关做好个人出租房屋的协税护税工作。
为加强外来人口及个人出租房屋的管理，财政部门应支持地税部门，对个人出租房屋税收收入地方流程部分按财政体制适当增加镇乡、街道财政分成或留用，作为新农村建设、和谐社区建设、外来人口及个人出租房屋管理的经费来源。
第六条 各地方税务分局要切实加强与公安、房管、工商、土管、计划生育等部门的联系，实现出租房屋信息共享，共同做好出租房屋税收管理工作。
第七条 税务机关应与镇乡、街道签订《委托代征税（费）款协议书》，并核发《委托代征税（费）款证书》，明确双方权利和义务及法律责任。
第二章 登记管理
第八条 发生房产租赁行为的纳税人尚未办理税务登记手续的，均应在发生应税行为或领取《房屋租赁许可证》后30日内，持房屋产权证或土地使用证或契证、房产租赁合同（协议）、房屋产权人身份证明等有关资料，向房产座落地主管地税机关申报办理税务登记，填报《个人房产出租情况登记表》（附件一）。
发生出租房屋行为的纳税人委托代办纳税登记的，应当提供受托人身份证原件及复印件和委托协议书原件。
出租房产发生停租、改变出租面积、变更承租人姓名或投递地址等情况的，纳税人应于发生变化之日起30日内到主管地税机关办理相关变更手续。
第九条 纳税人暂停房屋出租，应在停止出租之日起15日内到主管地税机关办理停租手续。
第十条 纳税人停租后又发生房屋出租行为的，应在出租之日起15日内到主管地税机关办理复业手续。
第十一条 纳税人转移使用权或者出卖、变更产权，应在变更转移之日起30日内到主管地税机关办理注销纳税登记。
第三章 纳税申报
第十二条 纳税人取得租金收入等经济利益（包括货币收入、实物收入和其他收入），应依法申报缴纳相关税费；按第三条规定由承租人代为缴纳相关税费的，应按规定的期限代为申报缴纳。中国公民个人出租房产应缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、个人所得税、城镇土地使用税等。外籍个人、华侨、港澳台同胞个人出租房产应缴纳营业税、地方教育附加、城市房地产税、印花税、个人所得税等。
产权按份共有的房产出租按产权证列明的产权比例确认各人的租金收入；个人取得多处房产租金收入，应将各处收入合并后确认租金收入。
转租房产取得的收入不征房产税，个人出租房产取得收入低于营业税起征点的，免征营业税。
第十三条 个人自有房产用于自己生产经营的（下称个人自用房产），应按规定缴纳房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税。
个人自用房产应缴纳的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税的纳税期限，实行按年征收、一次性缴纳，具体缴纳期限为每年的六月底前。
第四章 税款征收
第十四条 个人出租房产应缴纳的税款由房产所在地主管地税机关负责征收。
第十五条 为方便计算征收，个人出租房产应缴纳的各项税费可采用综合税费征收率。综合税费征收率具体确定标准详见综合税费征收率测算表（附件二）。
城镇土地使用税不包括在综合税费征收率中，按房产实际所在地段确定每平方米年纳税额。
第十六条 对个人出租房产的税收征收采用按实征收、核定征收两种方式。
第十七条 对出租人或承租人能提供真实有效的房产租赁合同（协议）并做到据实申报的，主管地税机关审核后据实按租金收入征收有关税费。
第十八条 有下列情形之一的，主管地税机关有权参照当地房产租赁市场价格核定其应纳税额：
（一）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
（二）房产出租人（或承租人）未按规定的期限办理纳税申报，经主管地方税务机关责令限期改正，逾期仍不申报的；
（三）房产所有权人将自有房产以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的的；
（四）未按规定提供纳税资料的。
第十九条 各级地税机关可按以下方法核定计税依据：
（一）个人出租房产的计税租金收入按核定的单位建筑面积计税租金收入最低标准乘房产建筑面积核定；
（二）其他合理的方法。
核定的单位建筑面积计税租金收入最低标准由地税主管机关根据本地房产租赁市场平均成交价格核定。
单位建筑面积计税租金收入最低标准，可根据个人房屋租赁市场的变化情况，由杭州市余杭地方税务局进行调整。
第二十条 个人出租房屋等级及核定的单位建筑面积计税租金收入最低标准划分如下：
（一）个人房产出租用于经营的，按用途分为营业用房、办公用房和生产仓储用房，按房屋座落地分为一级、二级、三级，并按主干道、次干道、里弄巷、村分别确定为一、二、三、四等。（附件三、附件四-1）。
（二）个人房产出租用于居住的，按房屋结构分为高档住宅（指单套面积140〈含〉平方米以上的公寓）、一般住宅（城市普通成套公寓）和其他住宅（农村住宅、非成套住宅及非住房用于居住的）；按房屋座落地分为一级、二级、三级（附件三、附件四-2）。
第二十一条 “房产建筑面积”以房产所有权证上注明的建筑面积为准；没有房屋产权证的，以纳税人提供的其他可证明其房屋建筑物建筑面积的真实有效的资料为准；纳税人未能提供真实有效的资料或房产部分用于出租（经营）的，根据实际经营状况核实后确定。出租营业用房二楼（含）以上结构的，计税面积应区分行业、具体用途，按房产建筑面积折算计算。
第二十二条 对无租使用的营业房，由房屋所有人从房屋使用次月起缴纳房产税，房屋所有人未缴的由使用人代为缴纳房产税。计算公式：应征房产税税款=房屋原值×70%×1.2%。
第二十三条 房屋所有权人对税务机关将其自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，但实际收取租金或实物等其他经济利益的认定有异议的，应提供公证机关出具的无偿使用《公证书》等合法有效证明。
第二十四条 个人出租房产的纳税期限。
（一）纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月10日前缴纳；
（二）纳税人根据租赁合同一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月10日前一次性缴纳；
（三）对按第三条规定由承租人代为缴纳或出租人自行申报缴纳但未提供真实的房产租赁合同等纳税资料的实行核定征收，在每月的10日前申报缴纳；
（四）遇有其他情况，按照权责发生制原则确定纳税期限。
本办法所规定的申报期限最后一日是法定休假日的，以休假日期满的次日为期限的最后一日；在期限内有连续三日以上法定假日的，按休假天数顺延。
第二十五条 对实行核定征收的，各主管地方税务分局可视实际简并征期；
第二十六条 主管地方税务分局按本办法对个人出租房屋实行税收征收管理，税务机关不对其租金收入的合法性进行界定。
第二十七条 纳税人因解除合同，提前结束租赁关系等原因导致多缴税款的，可向主管地税机关申请退税，主管地税机关经调查核实后及时予以退还。
第五章 监控管理
第二十八条 杭州市余杭区个人出租房屋税收征收管理在登记、征收、管理、处罚、统计和考核等环节全面纳入信息化管理。实行市局到分局，分局到协税护税机构联网的全方位、立体式监控体系。
第二十九条 各地方税务分局应加强对税（费）代征工作的检查、监督和指导，负责对代征单位的办税人员进行相应的业务辅导和培训，做好代征单位票款的结报工作。
第三十条 乡镇、街道协税护税机构应建立日常巡查制度，对连续停租三个月的个人出租房屋应实地核查，并做好电子和纸质记录，配合主管地方税务分局对本辖区内的出租房屋情况进行检查。
第六章 法律责任
第三十一条 纳税人或承租代缴人未按照规定办理纳税申报或缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处罚。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第三十二条 纳税人未按规定申请开具或者使用发票的，按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
第三十三条 承租人未按规定取得《税务机关代开统一发票》的，按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
第三十四条 承租人因违反发票管理法规，导致出租人未缴、少缴税款或者骗取税款的，依照《中华人民共和国发票管理办法》有关规定进行处罚。
第七章 附 则
第三十四条 本办法由杭州市余杭地方税务局负责解释，原个人出租房产税收征管办法与本办法有不一致的，按本办法执行。
第三十五条 本办法自2007年10月1日起执行。
附件一：个人房产出租情况登记表
附件二：综合税费征收率测算表
附件三：余杭区个人出租房产地段划分表
附件四—1：余杭区个人房产出租用于经营的计税租金收入最低标准
附件四—2：余杭区个人房产出租用于居住的计税租金收入最低标准
第一条 为进一步加强对个人出租房产的税收征管，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《浙江省个人出租房产税收征收管理暂行办法》等规定制定本办法。
第二条 个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞，下同）在余杭区范围内出租房产而发生的应税行为，均适用本办法。
本办法所称个人出租房产行为是指将房产出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获取其它经济利益的行为，以及承租人将租入房产再出租的转租行为，包括：
（一）个人将房产出租给单位、个人用于居住的行为；
（二）个人将房产出租给单位、个人从事生产经营活动的行为；
（三）利用个人自有房产从事个体经营，实际经营者非房屋产权人（除夫妻、直系三代内的亲属外），视同房产出租；
（四）视同房屋出租的其他行为。
第三条 房产所有权人（个人）为房产出租应税行为的纳税义务人（以下简称“纳税人”）。
房产所有权人不在房产所在地常住的，由使用人或房产代管人缴纳相关税费。
房产承租人应向主管地税机关提供房产所有权人(使用人或房产代管人)的姓名、住址、联系方式和租赁合同、房屋租赁发票等，并协助地税机关与房产所有权人取得联系。如不能提供上述情况或提供情况不实，造成税务机关与房产所有权人(使用人或房产代管人)无法取得联系或无法提供租赁合同、房屋租赁发票的，由承租人代为缴纳相关税费。
第四条 纳税人应向主管地税机关申请开具《税务机关代开统一发票》并提供给承租人；承租人应向出租人索取房屋租赁相关发票。
纳税人向主管地税机关申请开具《税务机关代开统一发票》应持租赁合同原件一份，房屋产权证书（商品房买卖合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表））、身份证、完税凭证等资料》。
第五条 个人出租房屋税收征收管理模式为政府协调组织、税务机关管理、各有关部门协税护税。
杭州市余杭地方税务局是个人出租房屋的税收主管部门，各地方税务分局应依法做好辖区内个人出租房屋的税收征管工作，各乡镇人民政府、街道办事处设立的协税护税机构应当会同当地公安机关协助税务机关做好个人出租房屋的协税护税工作。
为加强外来人口及个人出租房屋的管理，财政部门应支持地税部门，对个人出租房屋税收收入地方流程部分按财政体制适当增加镇乡、街道财政分成或留用，作为新农村建设、和谐社区建设、外来人口及个人出租房屋管理的经费来源。
第六条 各地方税务分局要切实加强与公安、房管、工商、土管、计划生育等部门的联系，实现出租房屋信息共享，共同做好出租房屋税收管理工作。
第七条 税务机关应与镇乡、街道签订《委托代征税（费）款协议书》，并核发《委托代征税（费）款证书》，明确双方权利和义务及法律责任。
第二章 登记管理
第八条 发生房产租赁行为的纳税人尚未办理税务登记手续的，均应在发生应税行为或领取《房屋租赁许可证》后30日内，持房屋产权证或土地使用证或契证、房产租赁合同（协议）、房屋产权人身份证明等有关资料，向房产座落地主管地税机关申报办理税务登记，填报《个人房产出租情况登记表》（附件一）。
发生出租房屋行为的纳税人委托代办纳税登记的，应当提供受托人身份证原件及复印件和委托协议书原件。
出租房产发生停租、改变出租面积、变更承租人姓名或投递地址等情况的，纳税人应于发生变化之日起30日内到主管地税机关办理相关变更手续。
第九条 纳税人暂停房屋出租，应在停止出租之日起15日内到主管地税机关办理停租手续。
第十条 纳税人停租后又发生房屋出租行为的，应在出租之日起15日内到主管地税机关办理复业手续。
第十一条 纳税人转移使用权或者出卖、变更产权，应在变更转移之日起30日内到主管地税机关办理注销纳税登记。
第三章 纳税申报
第十二条 纳税人取得租金收入等经济利益（包括货币收入、实物收入和其他收入），应依法申报缴纳相关税费；按第三条规定由承租人代为缴纳相关税费的，应按规定的期限代为申报缴纳。中国公民个人出租房产应缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、个人所得税、城镇土地使用税等。外籍个人、华侨、港澳台同胞个人出租房产应缴纳营业税、地方教育附加、城市房地产税、印花税、个人所得税等。
产权按份共有的房产出租按产权证列明的产权比例确认各人的租金收入；个人取得多处房产租金收入，应将各处收入合并后确认租金收入。
转租房产取得的收入不征房产税，个人出租房产取得收入低于营业税起征点的，免征营业税。
第十三条 个人自有房产用于自己生产经营的（下称个人自用房产），应按规定缴纳房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税。
个人自用房产应缴纳的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税的纳税期限，实行按年征收、一次性缴纳，具体缴纳期限为每年的六月底前。
第四章 税款征收
第十四条 个人出租房产应缴纳的税款由房产所在地主管地税机关负责征收。
第十五条 为方便计算征收，个人出租房产应缴纳的各项税费可采用综合税费征收率。综合税费征收率具体确定标准详见综合税费征收率测算表（附件二）。
城镇土地使用税不包括在综合税费征收率中，按房产实际所在地段确定每平方米年纳税额。
第十六条 对个人出租房产的税收征收采用按实征收、核定征收两种方式。
第十七条 对出租人或承租人能提供真实有效的房产租赁合同（协议）并做到据实申报的，主管地税机关审核后据实按租金收入征收有关税费。
第十八条 有下列情形之一的，主管地税机关有权参照当地房产租赁市场价格核定其应纳税额：
（一）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
（二）房产出租人（或承租人）未按规定的期限办理纳税申报，经主管地方税务机关责令限期改正，逾期仍不申报的；
（三）房产所有权人将自有房产以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的的；
（四）未按规定提供纳税资料的。
第十九条 各级地税机关可按以下方法核定计税依据：
（一）个人出租房产的计税租金收入按核定的单位建筑面积计税租金收入最低标准乘房产建筑面积核定；
（二）其他合理的方法。
核定的单位建筑面积计税租金收入最低标准由地税主管机关根据本地房产租赁市场平均成交价格核定。
单位建筑面积计税租金收入最低标准，可根据个人房屋租赁市场的变化情况，由杭州市余杭地方税务局进行调整。
第二十条 个人出租房屋等级及核定的单位建筑面积计税租金收入最低标准划分如下：
（一）个人房产出租用于经营的，按用途分为营业用房、办公用房和生产仓储用房，按房屋座落地分为一级、二级、三级，并按主干道、次干道、里弄巷、村分别确定为一、二、三、四等。（附件三、附件四-1）。
（二）个人房产出租用于居住的，按房屋结构分为高档住宅（指单套面积140〈含〉平方米以上的公寓）、一般住宅（城市普通成套公寓）和其他住宅（农村住宅、非成套住宅及非住房用于居住的）；按房屋座落地分为一级、二级、三级（附件三、附件四-2）。
第二十一条 “房产建筑面积”以房产所有权证上注明的建筑面积为准；没有房屋产权证的，以纳税人提供的其他可证明其房屋建筑物建筑面积的真实有效的资料为准；纳税人未能提供真实有效的资料或房产部分用于出租（经营）的，根据实际经营状况核实后确定。出租营业用房二楼（含）以上结构的，计税面积应区分行业、具体用途，按房产建筑面积折算计算。
第二十二条 对无租使用的营业房，由房屋所有人从房屋使用次月起缴纳房产税，房屋所有人未缴的由使用人代为缴纳房产税。计算公式：应征房产税税款=房屋原值×70%×1.2%。
第二十三条 房屋所有权人对税务机关将其自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，但实际收取租金或实物等其他经济利益的认定有异议的，应提供公证机关出具的无偿使用《公证书》等合法有效证明。
第二十四条 个人出租房产的纳税期限。
（一）纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月10日前缴纳；
（二）纳税人根据租赁合同一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月10日前一次性缴纳；
（三）对按第三条规定由承租人代为缴纳或出租人自行申报缴纳但未提供真实的房产租赁合同等纳税资料的实行核定征收，在每月的10日前申报缴纳；
（四）遇有其他情况，按照权责发生制原则确定纳税期限。
本办法所规定的申报期限最后一日是法定休假日的，以休假日期满的次日为期限的最后一日；在期限内有连续三日以上法定假日的，按休假天数顺延。
第二十五条 对实行核定征收的，各主管地方税务分局可视实际简并征期；
第二十六条 主管地方税务分局按本办法对个人出租房屋实行税收征收管理，税务机关不对其租金收入的合法性进行界定。
第二十七条 纳税人因解除合同，提前结束租赁关系等原因导致多缴税款的，可向主管地税机关申请退税，主管地税机关经调查核实后及时予以退还。
第五章 监控管理
第二十八条 杭州市余杭区个人出租房屋税收征收管理在登记、征收、管理、处罚、统计和考核等环节全面纳入信息化管理。实行市局到分局，分局到协税护税机构联网的全方位、立体式监控体系。
第二十九条 各地方税务分局应加强对税（费）代征工作的检查、监督和指导，负责对代征单位的办税人员进行相应的业务辅导和培训，做好代征单位票款的结报工作。
第三十条 乡镇、街道协税护税机构应建立日常巡查制度，对连续停租三个月的个人出租房屋应实地核查，并做好电子和纸质记录，配合主管地方税务分局对本辖区内的出租房屋情况进行检查。
第六章 法律责任
第三十一条 纳税人或承租代缴人未按照规定办理纳税申报或缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处罚。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第三十二条 纳税人未按规定申请开具或者使用发票的，按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
第三十三条 承租人未按规定取得《税务机关代开统一发票》的，按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
第三十四条 承租人因违反发票管理法规，导致出租人未缴、少缴税款或者骗取税款的，依照《中华人民共和国发票管理办法》有关规定进行处罚。
第七章 附 则
第三十四条 本办法由杭州市余杭地方税务局负责解释，原个人出租房产税收征管办法与本办法有不一致的，按本办法执行。
第三十五条 本办法自2007年10月1日起执行。
附件一：个人房产出租情况登记表
附件二：综合税费征收率测算表
附件三：余杭区个人出租房产地段划分表
附件四—1：余杭区个人房产出租用于经营的计税租金收入最低标准
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附件二：综合税费征收率测算表
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