------《中华人民共和国物权法》解析系列（六）

    《中华人民共和国物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。

【条文理解】
    本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房权利归属的规定。
    本条对建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房的权利归属，本着以小区和建筑物最终功能的实现为根本，摒弃优先考虑投资利益的取向，确立并做出了为业主共有财产的制度安排。其立法本意在于，以法律的形式，明确建筑区划内公共空间的权利归属，突出业主权益的保护，限制开发商以重复售卖和其他“再开发”的形式擅自处理和改变公共区域用途的行为，从而实现社会公共利益最大化，较好平衡各方权利主体的合理权益。
    本条的主要含义如下：
    1.明文确立了业主对建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房享有法定共有权。
    本条将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房规定为业主共有的理由，是因为小区建筑区划内的上述配套设施是为住宅小区环境配套服务所必需的，也是小区居住质量标准所应当包含的。房地产开发商在销售房屋的时候，为了增加楼盘的吸引力，促进楼盘的销售，往往将此类配套部分载于其销售资料之中，构成有效要约引诱，从而使业主对其购买专有部分即可获得相应配套设施部分支持产生合理的信赖。此种情形下，在房地产开发商以文字、图形、模型等广告形式向业主自愿作出具体、明确承诺修建共有配套设施，或者开发商与业主签订的商品房买卖合同明确约定的共有配套设施，在业主购买专有部分的住宅、经营性用房之后，该部分共有配套设施即绿地、道路、其他公共场所、公用设施及物业服务用房的成本已分摊入房价款之中，自动记录到房屋所依附的土地之内，转化为全体业主共有，服务于公共目的，成为小区整体环境的组成部分，构成共有物业的相关内容，应由业主共同享有所有权。
    2.业主对建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房享有的共有权利，必须按照建筑物区分所有权规划来行使。
    业主共有权不是传统民法上单一的所有权形式，而是一种特殊的所有权，即建筑物区分所有权，因此，业主不能单独对这些共有部分进行占有、使用、收益与处分，而是必须按照建筑物区分所有权的规则来行使基于共有而产生的权利。简言之，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房所有权依法属于业主共同享有，那么对于如何使用和处分这些共有部分和共有设施应由全体业主决定。这里涉及的处分应作广义解释，既包括法律上的处分，也包括事实上的处分。法律上的处分可指转让所有权、设定用益物权或担保物权等。事实上处分包括合理改建等。需要注意的是，在共有的情况下，业主不能随意改变建筑区划内道路、绿地的规划，不能于其上私搭乱盖其他建筑，影响道路或绿地功能的使用。
    3.建筑区划内的城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地不属于业主共有。
    本条以但书的形式，规定了对业主共有范围内的道路、绿地中的几种特殊情形不予适用，即建筑区划内的城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地。
    ————摘自最高人民法院副院长黄松有主编的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》