杨ⅩⅩ拖欠物业管理费纠纷案

原告: 东莞市ⅩⅩ物业管理有限公司

被告： 杨ⅩⅩ，女，汉族，住东莞市ⅩⅩ花园

案情：

2001年9月，东莞ⅩⅩ花园开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，由被告向其购买ⅩⅩ花园Ⅹ单位房产。在上述合同的基础上，双方还于当日签订了《付款协议》，明确约定了物业管理内容和相关费用，即包括基本物业管理费1.3元/平方米每月，住户防盗系统维护费10元/月，有线电视管理费15元/月。2002年7月，东莞ⅩⅩ花园开发有限公司将ⅩⅩ花园小区移交给原告管理并签订了《确认书》，由原告负责该小区的物业管理，享受和承担对ⅩⅩ花园业主提供物业管理服务并收取物业管理费（包括基本物业管理费，住户防盗系统维护费和有线电视管理费）的权利和义务。确认书签订后，原告实际履行了物业管理的义务，小区业主也已直接向原告缴纳了物业管理费，但被告杨ⅩⅩ自2002年12月份起，未按约定依时支付，原告曾于2004年12月份委托众达律师所发出律师函催收该款未果，至2005年7月31日被告杨ⅩⅩ累计拖欠物业管理费用5916.8元及滞纳金ⅩⅩ元。

原告起诉至东莞市人民法院要求：判令被告支付2002年12月1日至2005年7月31日的物业管理费5916.8元及滞纳金（按约定0.2%每日计,自2002年12月1日起计至物业管理费及滞纳金付清为止，暂计至2005年7月31日为ⅩⅩ元）；

审判：

东莞市人民法院经审理认为：被告杨ⅩⅩ与东莞ⅩⅩ花园开发有限公司签订的《付款协议》约定，杨ⅩⅩ应向东莞ⅩⅩ花园开发有限公司缴纳物业管理费，住户防盗系统维护费和有线电视管理费，没有违反法律法规的规定，本院予以确认。2002年7月11日，东莞ⅩⅩ花园开发有限公司将ⅩⅩ花园小区的物业管理移交给原告东莞市ⅩⅩ物业管理有限公司，而原告已履行了物业管理的义务，即原告已继受了《付款协议》的权利义务，故被告应当依约定向原告履行缴纳物业管理费的义务。被告从2002年12月起没有缴费，至2005年7月31日，已拖欠物业管理费5916.80元（其中物业管理费1.30/平方米/月×123平方米×32个月=5116.810元；住户防盗系统维护费10元/月×32个月=320元；有线电视管理费15元/月×32个月=480元）。原告请求判令被告支付该费用，本院予以支持。依据双方签订的《付款协议》的约定，被告未能在到期时七日内缴纳，则应按每日0.2%支付滞纳金，但是该滞纳金明显过高，应予以调整，本院将其调整为按银行逾期贷款利率计算，较为合理。则滞纳金从逾期之日起，按银行逾期贷款利率计至本判决确定付清之日，即2002年12月应交的三项费用总和184.90元，从2003年1月1日起计算；2003年1月份应交的三项费用总和184.90元，从2003年2月1日起计算，依此类推。超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：

一、限被告杨ⅩⅩ于本判决发生法律效力之日起支付拖欠的物业管理费、住户防盗系统维护费、有线电视管理费共计5916.80元及滞纳金（分别从每月逾期之日起，按银行逾期贷款利率计至本判决确定付清之日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。

评析：

本案争议的焦点在：1、原告并非业、主业主大会选聘的物业管理企业，是否具备本案的主体资格？2、是否有部分诉求已过诉讼时效？ 

    1、原告接受ⅩⅩ花园开发有限公司的聘用，依约实际履行了物业管理的义务，其他业主也已向原告支付了相关费用。根据国务院令颁布的《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业。根据《合同法》规定，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。所以，原告可作为本案的诉讼主体。                                                      

   2、由于被告是从2002年12月起开始欠缴物业管理费，至2005年8月原告起诉时，有部分物业管理费已拖欠近3年之久，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为二年。 但因为原告曾于2004年12月向被告发过律师函催收管理，可证明至起诉时，原告所有诉求都未过诉讼时效。